La labor del administrador de fincas está siempre sometida al juicio de los vecinos, ya que tiene que gestionar numerosas quejas y reclamaciones y no todos están conformes con las decisiones adoptadas. El profesional de la administración debe, por tanto, disponer de una alta cualificación y una gran capacidad para gestionar de la mejor manera posible los bienes de una comunidad, incluso recibiendo críticas por su gestión, porque es muy difícil que todos los vecinos estén de acuerdo con ella.

Muchos propietarios no saben que el gestor de fincas debe tener una formación universitaria específica y una cualificación determinada para desarrollar de manera eficaz sus funciones, que no son otras que la gestión de los bienes de la comunidad, supervisar el buen funcionamiento y mantenimiento del edificio y asesorar al presidente y los propietarios sobre cualquier asunto relacionado con la comunidad.
Es cierto que un propietario puede ejercer las labores del administrador aunque no tenga la cualificación necesaria, pero nuestro consejo es que sea siempre un profesional facultado para su puesto el que se encargue de la gestión de una comunidad de vecinos, ya que, en caso de enfrentarse a un conflicto serio, siempre tendrá todas las herramientas y los recursos necesarios para solucionarlo de la mejor manera para los vecinos.

Estos son los principales conflictos a los que se enfrenta un administrador en su labor de gestionar una comunidad de vecinos. Seguramente haya muchos más, pero estos son los que más están acostumbrados a solucionar en su día a día:

Humedades

Es una de las principales fuentes de conflicto entre los vecinos y la comunidad, la mayoría de las veces para determinar quién es el que tiene que pagar los daños. Al final, suelen ser los peritos de los seguros los que deciden y se suele resolver sin problema, pero hay otras ocasiones en las que debe ser el administrador el que tome cartas en el asunto.

Morosidad

Si un vecino no paga las cuotas, lo habitual es que el resto de comuneros exija que se tomen acciones contra el moroso y es el administrador el que tiene que poner en marcha los protocolos de actuación en estos casos, para, sobre todo calmar los ánimos y que la convivencia no se vea alterada.

Ruidos

Es importante que el presidente tenga conocimiento cuanto antes del problema y que hable con el vecino o vecinos que hacen ruido para advertirle de las quejas de otros propietarios. Si esto no surte efecto, será el administrador el encargado de tomar acciones legales para solucionar el problema.

Disputas vecinales

Pueden ser por diversos motivos, pero en cualquier caso, la mediación y el asesoramiento de un administrador puede resultar providencial para solucionar el problema y evitar el malestar de los vecinos implicados y el resto de propietarios.

Obras en espacios de bien común

Suele ser el caldo de cultivo para enfrentamientos entre vecinos, ya que unos suelen estar de acuerdo en hacer la obra y otros no. Aquí también es importante el asesoramiento y la presencia del administrador en las Juntas para tratar de dar la mejor información posible a los vecinos y que tomen las decisiones pertinentes.

Si bien es cierto que no todos los administradores de fincas ejercen su profesión de una manera honesta, no se puede achacar a todos los profesionales una mala praxis en sus funciones, ni tampoco acusarlos de ser poco transparentes si no se demuestra con pruebas concluyentes. Lamentablemente no todos los administradores desarrollan sus funciones de una manera correcta y coherente para las funciones para las que han sido contratados. El problema es, la falta de profesionalidad de esos administradores los cuales están faltos de formación.

Estas son las principales reclamaciones de los propietarios respecto al trabajo que desempeñaun administrador:

Honorarios excesivos:

Es una queja ya clásica. Muchos vecinos creen que el administrador cobra demasiado por lo que hace y es muy complicado convencerles de lo contrario. Pero hay que aclarar que los salarios de estos profesionales son libres y debe ser la Junta directiva de la comunidad quien valore si lo que cobra por su trabajo se corresponde con su rendimiento.

Relación estrecha con el presidente:

Es otra queja clásica de los vecinos. Las suspicacias llevan a pensar que el administrador ha sido contratado porque conoce previamente al presidente o a algún miembro de la Junta de la comunidad. Se suele ir más lejos y se tiende a pensar que además del “amiguismo”, también manipula los fondos a su antojo. Evidentemente el administrador será el encargado de diluir estos rumores con una gestión rápida y eficiente en cualquiera de las áreas para las que ha sido contratado.

Gestión deficiente de la finca:

Los vecinos muchas veces tienen la impresión de que el administrador no hace caso de sus quejas o no gestiona con la suficiente agilidad los asuntos que hay que resolver, pero muchas veces, la eficacia de su gestión depende de otros profesionales como fontaneros, albañiles, cerrajeros, electricistas, etc, y su disponibilidad. Además, si estos profesionales hacen mal su trabajo, las quejas recaerán directamente en el administrador que es la persona que los ha contratado.

No atender las peticiones de los vecinos:

En ocasiones, hay propietarios que piden al administrador los contratos de los servicios que hay en la comunidad, la póliza de seguros, etc y este, o tarda en ofrecerlo o directamente no lo hace, propiciando quejas continuas. Aunque el administrador suele estar muy ocupado, debe estar siempre accesible a las peticiones de cualquier vecino y ser lo más diligente posible con este tipo de tareas administrativas.

Errores en la gestión:

Llos principales errores que comete un gestor de fincas pueden ser la emisión de recibos sin fecha o con importe equivocado (también duplicados), gestión deficiente de los contratos de la comunidad, ocultación de la morosidad o presupuestos anuales mal planteados.

Apropiación indebida:

Por supuesto no es ni mucho menos lo habitual, pero si un administrador gestiona una comunidad con una única cuenta bancaria a su nombre desde la que paga y cobra, hay un riesgo de desfalco ya que podría apropiarse de los ingresos por cuotas ordinarias o extraordinarias de los propietarios. Por eso, para evitar este problema,
desde esta administración siempre exigimos el mancomunar la cuenta corriente de la comunidad como mínimo a dos firmas, el administrador y el presidente .Este problema se suele descubrir cuando se quejan los proveedores o trabajadores de la comunidad porque llevan un tiempo sin cobrar.

Para evitar todas estas quejas, el administrador debe demostrar su honradez y profesionalidad gestionando siempre de manera transparente y con la mayor eficiencia

Como siempre, desde Masercon Administración de Fincas contamos con los mejores profesionales en la administración de fincas que ofrecen la transparencia y honestidad que toda comunidad de vecinos está buscando, así como un servicio rápido, económico y eficaz para esas pequeñas reparaciones casi cotidianas en las comunidades. También la reclamación a los vecinos morosos sin gasto alguno para la comunidad, es una de nuestros signos de identidad. No dudes en contactar con nosotros para resolver cualquier duda o consulta.

Francisco Javier Gil López

Abogado y Administrador de Fincas.

Gerente de MASERCON ADMINISTRACION DE FINCAS SL