¿Qué pasa si alguien hace una obra en un elemento común o lo usa en exclusiva sin permiso de la Comunidad?, ¿Algún vecino de su casa ha instalado un aparato de aire acondicionado en la fachada del edificio o en la azotea? ¿Algún vecino ha llevado a cabo el cerramiento de su terraza con unos ventanales que rompen la uniformidad estética del edificio? ¿Algún vecino de su casa hace un uso exclusivo de una terraza que es de toda la Comunidad?

Si Vd. ha respondido que sí a alguna de las tres preguntas, en Masercón Administración de Fincas, te queremos informar del incumplimiento del art. 7 de LPH, por el que indica que en su edificio se han producido obras o usos que afectan a elementos comunes de la Comunidad de Propietarios y que por lo tanto deberían haber sido previamente aprobados por unanimidad en la Junta General de Propietarios. ¿Qué no han sido aprobados? Entonces este artículo le interesa.

Las obras sobre elementos comunes o el uso privativo de un elemento común por un vecino requiere según la Ley de Propiedad Horizontal su aprobación por unanimidad por la Junta de Propietarios, debidamente convocada y constituida.  No obstante, es frecuentísimo que cada vecino haga de su capa un sayo y sin preguntar a nadie acometa una obra que por afectar a un elemento común requeriría autorización de la Comunidad. Los ejemplos más frecuentes consisten en el cerramiento de una terraza, en la instalación de la bomba de un aparato de aire acondicionado en la fachada exterior del edificio o en el uso privativo de una terraza común.

Si Vd. no está conforme con ello, lo primero que debe comprobar, consultando al administrador o al presidente, es si la obra o el uso cuestionado ha sido aprobado en alguna Junta por unanimidad.

Si no lo ha sido, debe pedir al presidente de la Comunidad que, en nombre de todos, requiera al vecino que está afectando sin permiso a elementos comunes para que a la mayor brevedad reponga la situación a su estado primitivo.

Si el vecino hace caso omiso del requerimiento del presidente la única solución es acudir a la vía judicial para hacer efectiva la prohibición de realizar obras o atribuirse el uso privativo de elementos comunes sin contar con autorización de la Comunidad de Propietarios.

Ahora bien, esto hay que hacerlo sin dilación, en cuanto se tenga noticia de la obra o uso no autorizado. De lo contrario, si la Comunidad deja pasar el tiempo sin intervenir, es doctrina jurisprudencial del Tribunal Supremo -que debe ser acatada por todos los Juzgados de Primera Instancia-, que el silencio de la Comunidad de Propietarios, cuando se trata de una obra notoria, conocida, visible, pública, puede ser interpretado como consentimiento tácito, y por lo tanto la obra o el uso ya no podrán prohibirse. Ello con anterioridad a que se cumplan 15 años de la obra o uso incontenido, pues a partir de dicho plazo prescribe en todo caso el derecho de la Comunidad a prohibirla.

En definitiva, la Comunidad no puede hacer dejación de sus derechos cuando de elementos comunes se trata y permitir que un tercero los utilice para su propio interés, ya que la situación será irreversible si deja transcurrir un plazo suficiente en silencio, pues ello se tiene por consentimiento tácito.