Muchas comunidades de propietarios explotan las zonas comunes de la finca para conseguir ingresos extra. Por ejemplo, se puede alquilar la vivienda del portero si se encuentra vacía, se pueden alquilar trasteros o plazas de garaje que pertenezcan a la Comunidad, se pueden instalar antenas de telefonía en las azoteas, etc. Ahora bien, ¿se pueden vender las zonas comunes de la Comunidad de Propietarios a terceros? ¿Qué procedimiento legal se debe seguir en estos casos?

 

Esto recibe el nombre de desafectación de elementos comunes, tiene que ver con la venta de estos elementos comunitarios en privativos y puede dar lugar a algún tipo de conflicto entre los propietarios de una Comunidad si no están bien asesorados por un buen administrador de fincas competente. En Masercón Administración de fincas, te informamos de este supuesto

Normalmente, la desafectación de elementos comunes se lleva a cabo para vender alguno de esos elementos a terceras personas y con el dinero de la venta, acometer obras de rehabilitación, instalar un ascensor o simplemente recibir un dinero de esta venta. Es importante saber que para la desafectación sea posible y se pueda vender se requiere el acuerdo unanimidad de todos los propietarios.

El concepto de “elemento común”, se encuentra definido en el artículo 396 del Código Civil, además de desarrollar una amplia y abierta lista de elementos comunes a modo de ejemplo.

La venta de elementos comunes es una práctica recogida en la legislación, conocida como “desafectación de elementos comunes”. La desafectación de elementos comunes supone la conversión de estos elementos comunes en privativos, lo que afecta al título constitutivo. No se debe confundir la desafectación de elementos comunes con la supresión de elementos comunes.

Al afectar al Título Constitutivo, será necesaria su aprobación en Junta de Propietarios por unanimidad de propietarios, tal y como recoge el artículo 17 de la Ley de Propiedad Horizontal: «El establecimiento o supresión de los servicios de ascensor, portería, conserjería, vigilancia u otros servicios comunes de interés general, incluso cuando supongan la modificación del título constitutivo o de los estatutos, requerirá el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación”. Artículo redactado de nuevo por la Ley 8/2013, de 26 de junio, de rehabilitación, regeneración y renovación urbanas.

Es importante que todos los propietarios conozcan los detalles de la desafectación que se pretende llevar a cabo en la convocatoria que se celebre para tratar este asunto. Se responderán todas las preguntas y se aclararán todas las dudas con la presencia de especialistas en la materia si fuera necesario. Según el artículo 17, regla 6ª de la LPH (Ley de Propiedad Horizontal), para que la desafectación surta efecto es imprescindible que los propietarios lo aprueben por unanimidad (tanto presentes como ausentes). Los propietarios deben estar personalmente citados para la Junta y notificar posteriormente el acuerdo alcanzado.

El acuerdo de todos los comuneros, a la hora de convertir un elemento común en privativo, afecta al Título Constitutivo de la Comunidad, ya que los coeficientes de participación que los propietarios tienen en ese elemento común tienen que cambiar, una vez que pasa a manos de terceras personas. Si el elemento común se va a vender a una tercera persona, constará el acuerdo de la Comunidad con el comprador, así como todos sus datos y los de la transacción. En Masercon Administracion de Fincas, te podremos orientar sobre este tipo de situaciones.

Una vez ejecutada la desafectación de elementos comunes, es conveniente que se indique en qué se va a invertir el dinero que se va a percibir de la operación. Normalmente, el reparto se hará en proporción a la cuota de participación que cada propietario tiene asignada. La Junta podrá aprobar otro tipo de acuerdo como que el dinero se destine al fondo de reserva de la Comunidad o a cualquier otro requerimiento.