LA DERRAMA

LA DERRAMA

La palabra que goza de peor fama dentro de una comunidad es, sin duda, la de derrama. Se trata de una cuota extraordinaria que nunca ha caído bien entre los vecinos, pues les obliga a hacer frente a una cantidad de dinero de la que no siempre se dispone. Sin embargo, hay actuaciones que, debido a su carácter urgente y a que no hay suficientes fondos ordinarios, exigen esta clase de sacrificios económicos por el bien del edificio.
 
Las tareas a las que suele destinarse este gasto adicional son bastante conocidas, pero no están recogidas en ningún texto legal. «La Ley de Propiedad Horizontal (LPH) no regula qué materias son propias de las derramas», afirma Javier Gil, abogado, administrador colegiado y gerente de Masercon Administración de Fincas. No obstante, indica que «generalmente, tienen como finalidad sufragar el pago de determinados gastos que no estaban previstos en el presupuesto ordinario si surgen una vez comenzado el ejercicio económico».
 
Estos imprevistos son consecuencia, de que en «muchas comunidades, omiten el tener que enfrentarse más temprano a esa reparación que amenaza con tener que llevarse a cabo, si o si. Ello se produce, bien por desconocimiento, bien por buscar un ahorro cortoplacista. Javier Gil, enumera los más comunes; «la instalación o reparación del ascensor, obras necesarias para poder pasar la inspección técnica de edificios (ITE), la reparación de un bajante, reparación de humedades, la pintura de la fachada, la renovación o reparación de la instalación eléctrica, desatascos o arreglo de alcantarillados, etc.».
 
El apremio por arreglar un problema que no se esperaba suele motivar las derramas, dado que «si estuviéramos ante un gasto recurrente y previsible, lo correcto sería que se reflejara en los presupuestos previstos. Pero a este repentino gasto se le une una dificultad de fondo, que es que «las comunidades suelen establecer sus cuotas mensuales ordinarias muy ajustadas por lo que, normalmente, no cuentan con recursos suficientes para afrontar acciones diferentes de las obligaciones o compromisos habituales», admite Javier Gil.
 
¿Existe algún límite máximo en la cuantía de la derrama?
La LPH no establece ni máximos ni mínimos, así como duración, aunque sí que se distinguen las obras necesarias de las que no lo son. Para las primeras, «no hay límite máximo en la cuantía y la junta de propietarios podrá acordar la derrama que sea necesaria para el pago de la misma», dos ejemplos: las obras para la conservación del inmueble, que «todos los propietarios están obligados a ejecutar para mantener el edificio en condiciones de seguridad y habitabilidad»; y las de eliminación de barreras arquitectónicas, que también «obligan a todos los vecinos siempre y cuando el pago no sobrepase 12 mensualidades ordinarias».
 
¿Qué hay que hacer para que se apruebe una derrama?
 
Las juntas de propietarios son el lugar donde se decide todo, así que si no se puede acudir a una convocatoria, lo mejor es preguntarle después al presidente de la comunidad o al administrador de la finca. Los acuerdos obedecen a cuatro tipos de mayorías: unanimidad, mayoría de 3/5, mayoría simple (la mitad más uno) o acuerdo de un 1/3. Basándose en el artículo 17.7 de la LPH, Javier Gil, gerente de Masercon Administracion de Fincas en Murcia, declara que la derrama se probará «por mayoría simple de los propietarios presentes en la junta que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación».
 
Esto es así siempre que esa derrama «sea necesaria para la correcta conservación del inmueble o bien para suprimir barreras arquitectónicas», pero introduce algunos matices en función de la naturaleza de las obras. Así, cuando se trata de aspectos como, por ejemplo, la instalación o adaptación de infraestructuras de telecomunicaciones o de aprovechamiento de energías renovables, el acuerdo será válido con el «1/3 de los presentes en la junta, y que representen un tercio de todos los coeficientes». Si se trata de derramas no necesarias, se acordarán «siempre que voten 3/5 partes que representen 3/5 partes de las cuotas de participación, si bien habrán ciertas limitaciones en cuanto al pago de las mismas».
 
¿Cómo se reparte el pago de la derrama entre los vecinos?
 
El coeficiente de participación del piso es lo que marca la cantidad que se pagará. Es la relación entre la superficie útil de la vivienda frente a la total del edificio, y es posible consultarla en la escritura de compraventa, pidiendo una nota simple del Registro de la Propiedad o a través de Catastro. No obstante, Javier Gil apunta que «quizá en los estatutos de la finca se haya establecido otra forma de participación, por ejemplo, a partes iguales. En este caso, lo establecido por los estatutos tiene preferencia».
 
¿Y si un vecino se niega a pagar? ¿Qué deberían hacer el
resto de propietarios?
 
Una vez adoptado el acuerdo en junta, es legal, por eso es complicado negarse a pagar sin esperar consecuencias. Javier Gil insiste en que este acuerdo «es vinculante para todos los propietarios, incluidos los disidentes». Si algún vecino se niega a pagar «adquirirá la condición de moroso, sin perjuicio de su derecho a impugnar judicialmente el acuerdo si no está conforme». Tanto en los casos de obras necesarias, que no tienen máximo de cuantía; como en las no obligatorias, que sí pueden tenerlo; siempre que se aprueben y, en el caso de las segundas, no se superen los límites, el moroso no tiene excusas. Si sigue negándose, la comunidad está en su derecho de iniciar un procedimiento judicial. Se recomienda que antes de iniciar este trámite se faculte «al Administrador y Presidente para realizar un primer requerimiento de pago sin necesidad de acudir al juzgado». Si no se logra, entonces debería instarse formalmente Junta en el que, de forma clara en el orden del día, conste el acuerdo de proceder judicialmente contra dicho vecino, con los requisitos formales exigidos por la ley».
 
Si sobra dinero tras la obra o esta no se lleva a cabo al final, ¿cómo se procedería?
 
En ambos supuestos, todos los expertos consultados admiten dos alternativas. La primera sería dejar el importe en la cuenta de la comunidad para futuros imprevistos. Destinar la cantidad sobrante al fondo de reserva es «lo más habitual dada la naturaleza del desembolso», expone Javier GIl, que considera que si lo que ocurre es que la obra no se realiza finalmente «debería procederse a la devolución integra a los propietarios en función de su coeficiente». Esta precisamente es la segunda opción. En cualquier caso, «es la propia comunidad mediante acuerdo adoptado en junta por mayoría simple la que decide que se hace
 
¿Cómo puede enterarse el comprador de que hay derramas pendientes? ¿Está obligado el propietario a pagarlas antes de vender?
 
Formando parte del papeleo que implica la formalización de una operación de compraventa está el certificado de deuda de la comunidad de propietarios. Este documento debe exigírselo el comprador al vendedor que, a su vez, debe pedírselo al administrador «se indicará si el propietario está al corriente de los gastos de la comunidad, así como si hay derramas de conservación en curso, cuyo coste está obligado a pagar antes de realizar la venta». Así pues, «quien tiene la obligación de hacer frente al pago de las derramas es quien ostente la condición de propietario cuando son giradas al cobro», comenta Javier Gil.
 
Javier Gil Lopez, abogado en ejercicio y Administrador de Fincas colegiado en Murcia. Director gerente de la mercantil Masercon Administracion de Fincas.

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