La ocupación de las zonas comunes en una comunidad de propietarios parece de chiste. No lo es. Puede parecer un supuesto de ficción televisiva. Sabes bien que no es así. A ti, propietario que ves cómo tu vecino utiliza el cuarto del grupo de presión para guardar su bicicleta , que te vendría genial poder dejar el carro del bebé en el hueco de la escalera para no tener que estar subiéndolo y bajándolo por las escaleras.

PARA TODOS VOSOTROS, TENEMOS RESPUESTAS.

Como aquí todos nos agarramos a un clavo ardiendo, empezamos por reconocer lo evidente: las zonas comunes son de todos. Sin embargo, no hay que tomárselo al pie de la letra, las zonas comunes son de todos y de ninguno. Por lo tanto, podrías almacenar las herramientas de bricolaje en el descansillo de la escalera siempre y cuando otro propietario no afirme que le molesta. Y créeme que se va a quejar.

Si la comunidad dispone de un salón polivalente para fiestas, podrás celebrar fiestas en él en los términos de uso que haya reflejados en los estatutos o en algún acta. Es decir, lo decidido por todos. En el caso de cuarto de bicicletas, pues podrás utilizarlo para guardar la tuya. Elemental. En esos casos, nadie puede privarte de su uso. Se llama derecho de uso de la zona común y viene reflejado en el art. 384 del Código Civil. Ojito con esto, porque estamos hablando de usarlas para lo que están destinadas. Las zonas comunes se usan conforme a lo que están destinadas y sin perjudicar a otros propietarios. Por otra parte, una mayor cuota de participación no te da derecho a más. A todos les toca lo mismo, en términos razonables. Bendito sentido común.

CÓMO SOLICITAR LA OCUPACIÓN DE LAS ZONAS COMUNES PARA ALMACENAR ENSERES

La vía coloquial, sólo apta para edificios en los que hay buen rollo, es hablarlo con tus vecinos. Les preguntas, entienden que subir y bajar las escaleras con el carrito en una mano y el bebé en la otra puede ser molesto. Te dan permiso y nunca más se habló del tema. La vía legal, por otra parte, es parecida. Hablas con el presidente para que incluya el punto en el orden del día de la próxima junta.

Eso sí, debe aprobarse por unanimidad si esa zona no tiene un uso determinado (Art. 17.3 LPH). Es decir, es determinar un uso distinto a la zona común. No obstante, esas mayorías se reducen si la zona no tiene un uso determinado o si hay contraprestación económica. Por ello, es necesario analizar caso a caso. También deben fijarse los términos de uso y establecer un plazo de ese aprovechamiento. Cabe señalar también que en el caso de que la junta haya dado el visto bueno al uso de la zona común, cualquier propietario que haya salvado el voto puede impugnarlo ante los tribunales si demuestra que le perjudica.

Desechos de una obra, trastos que no entran en casa… Demasiados copropietarios utilizan zonas que estiman en desuso de la comunidad para montarse un trastero improvisado. A veces simplemente molestan a la vista. Otras, es una cuestión de agravio comparativo. En las que menos, se trata de un problema de salubridad y seguridad. Para todas ellas, los demás propietarios no están de acuerdo. Pero esos propietarios, han de saber que aunque lleve pasando años, aquí no hay consentimiento tácito que valga. Son zonas comunes y no es posible adquirir el derecho de uso porque haya pasado el tiempo.

COMO OBLIGAR A RETIRARLOS

Adoptar en junta de propietarios un acuerdo mediante el cual se inste a la retirada de los trastos viejos y abandonados de las zonas comunes. Establecer una fecha límite. También está la vía legal, un poco más laboriosa. Antes que nada debe aprobarse en junta y enviar un requerimiento vía burofax al propietario. Si al depositar enseres en las zonas comunes contraviene la LPH, se le denuncia en nombre de los artículos que está vulnerando. Informándole  de la retirada, llamar al  chatarrero o a los servicios municipales de recogida de trastos

VECINOS QUE UTILIZAN LA PLAZA DE GAREJE COMO TRASTERO IMPROVISADO.

Esto es muy habitual. Y siempre cabrea a todos. En este punto, no sólo entra en juego la normativa Civil. Las Ordenanzas Municipales y los Planes de Ordenación Urbana juegan un papel importante. Así, antes de nada, hay que estudiar bien el caso, preferiblemente con el Administrador y si es abogado con en nuestro caso mejor.

Con la condición de que todo sea correcto en el punto anterior, hay que dar respuesta a la siguiente pregunta: ¿el trastero invade otras zonas o plazas o se limita a la plaza de garaje? Si es la primera opción, volvemos al punto anterior. En principio, un propietario podría hacer  uso como tratero la plaza de garaje, siempre que sea de forma provisional y en breve espacio de tiempo y siempre con la autorización de la Junta.

¿Y porque es así, si la plaza de garaje es de su propiedad?

Primero porque podrían ser perjudicial para la seguridad  de resto de vecinos, esos enseres pueden igualmente perjudicar la maniobrabilidad de otros vehículos, inclusive puede estar prohibido por los estatutos de la Comunidad. En todo caso, lo que siempre va a pasar es que va a haber problemas con el seguro. Por una parte, la póliza cubre por vehículos. Ni de broma lo que no tendría que estar ahí. Por otra, se lavará las manos para todos si había almacenado algo inflamable o similar en la plaza. Eso por lo hablar de reclamar los daños. Como ves, salvo en casos excepcionales, la ocupación de las zonas comunes es el absurdo por el absurdo. Es también un foco innecesario de tensiones entre vecinos. En todo caso, si tienes dudas, ponte en contacto con Masercon Administración de Fincas, te informaremos de tus derechos y obligaciones para el incumplimiento de estos casos.

Francisco Javier Gil López

Abogado y Administrador de fincas colegiado.

Administrador de Marsercón Administración de Fincas S. L .