En esta ocasión, vamos a comentar algunas dudas sobre los famosos estatutos de las comunidades, algo así como el Vademécum de lo que debe regir las normas de funcionamiento de una Comunidad de vecinos. ¿Pero en verdad son obligatorias?, ¿Quiénes redactan esas normas?, ¿son lo mismo que las normas de convivencia?, ¿qué son los Estatutos y que es el Título Constitutivo? Estas y otras cuestiones referidas a este tipo de normas vamos a intentar acláralas en este blog de Masercón Administración de Fincas.

Suele ocurrir que cuando adquirimos una vivienda en un edificio que ya tiene formada su Comunidad de propietarios, o se da el caso que eres nombrado presidente o formas parte de una Junta directiva, surja la pregunta de; ¿Dónde están los estatutos de esta comunidad?

Esta es una de las preguntas más frecuentes que suelen surgir. Y es que, en muchas ocasiones, a la hora de acometer una reforma o de llevar a cabo alguna actividad que pueda afectar a las distintas zonas comunes, y sea necesario consultarlos para saber si pueden llevarla a cabo o no.

En primer lugar, indicar que la ley no contempla la obligatoriedad de que una comunidad disponga de estatutos, es decir, no tienen por qué existir. Por lo tanto, ha de considerarse como algo voluntario y redactado de mutuo acuerdo entre las partes. Los Estatutos suelen aprobarse una vez constituida la Comunidad de Propietarios, y en ellos se redactan las normas de convivencia. Si una comunidad no dispone de ellos, y desea disponer de unos, es recomendable solicitar los servicios de un administrador de fincas con el propósito de darle mayor validez y de asegurar su cumplimiento a largo plazo. Estos se redactarán  en base a las expectativas que se esperan cumplir en el presente y el futuro y a las necesidades específicas de la comunidad de la que se trate.

Una vez haya terminado, se expondrán en una Junta Extraordinaria, la cual debe proceder a su aprobación por unanimidad. En cuanto se obtenga la conformidad de todos los propietarios, se procede a su inscripción en el Registro de la Propiedad, dentro del cual se adjuntará a sus correspondientes títulos. También cabe la opción de modificarlos, para ello, será necesario cumplir con los mismos requisitos exigidos que para su constitución. Esto quiere decir que se deberá convocar una junta extraordinaria, proceder a la exposición de los puntos que se quieren modificar y solicitar su aprobación por unanimidad de todos los propietarios. Después, en caso de que estos estén inscritos en el Registro de la Propiedad, deberá procederse a inscribir los cambios pertinentes en este organismo

El Título Constitutivo

Algo que sí prevé la Ley de la Propiedad Horizontal es que todas las comunidades de propietarios dispongan de un título constitutivo. Esto ha llevado, en multitud de ocasiones, a que exista una confusión entre ambos conceptos. Sin embargo, no guardan relación entre sí. En ningún caso deben confundirse los Estatutos con el Título Constitutivo. Es verdad que ambos documentos hacen referencia a la comunidad de propietarios, pero son diferentes. Los Estatutos de la Comunidad de Vecinos recogen las obligaciones, derechos y prohibiciones de los propietarios y pueden crearse cuando se constituye la comunidad o después. Por lo general, lo que regulan es el uso que se hará de cada una de las viviendas, locales y servicios del inmueble.

En cambio, el título constitutivo hace referencia al documento de Escritura de División Horizontal, donde se describe el edificio y las instalaciones y servicios de los que dispone, así como el número de pisos y locales comerciales que forman parte del mismo y la asignación de coeficiente de participación de cada uno de ellos. Estos suelen estar redactado por el arquitecto que ha diseñado el inmueble.

El Título Constitutivo de la Comunidad de propietarios es, simplemente, un documento en el que se detallan las características del edificio en su totalidad, es decir, teniendo en cuenta los locales comerciales que pueda albergar y los pisos. Gracias a él, se establece la cuota de participación que cada propietario posee.

Ocasionalmente, dentro del Título Constitutivo se pueden añadir una serie de ejercicios de derecho, reglas de constitución y otras disposiciones no prohibidas por la ley con el propósito de evitar confusiones y problemas de convivencia. Esto quiere decir que, en algunos casos, este documento puede hacer las veces de estatuto.

Normas de convivencia

Por lo general, una vez que se establecen los estatutos de la comunidad de propietarios, suelen adjuntarse una serie de normas de convivencia, Para establecer o modificar las normas de convivencia de una comunidad de vecinos es necesario convocar una junta extraordinaria, y tan solo se requiere que haya unanimidad. Basta con llegar al acuerdo, por mayoría simple, para que sean válidas y aplicables.

 

Masercón Administración de Fincas.